부동산 양도소득세(양도세) 계산방법, 공제항목, 세율, 최근 정부 정책 방향! 제대로 알고 가기

 

부동산(집, 토지)를 보유하고 있는 사람들이 가장 큰 관심은 아마도 내가 구매한 집의 가격이 올라서 팔게 되었을 때 얼마의 세금을 내고 나에게 돌아오는 이익이 얼마일까 하는 것이텐데요. 오늘은 집을 팔 때 내게 되는 부동산 양도소득세(양도세)를 계산하는 방법, 공제항목, 세율, 최근 정부 정책 방향까지 제대로 알려드리겠습니다.

 

부동산 양도소득세란?

부동산 양도소득세란 집이나 토지, 분양권 등을 보유한 사람이 이러한 부동산을 양도할 때(팔 때) 생기는 이익에 부과하는 세금을 말합니다. 즉 부동산을 살 때 보다 팔 때 가격이 올라서 이익이 생긴 경우에만 세금을 매기는 방식이어서 부동산 가격이 살 때 보다 팔 때 오히려 하락하거나 같다면 양도세를 내지 않게 됩니다.

 

양도세는 부동산뿐 아니라 부동산에 관한 권리 및 기타자산에도 매기게 되는데요. 부동산 양도소득세를 내야 하는 과세대상은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

◈ 부동산 양도소득세 과세대상

• 부동산 : 토지, 건물
• 부동산에 관한 권리 : 분양권, 지상권, 전세권, 임차권
• 기타자산: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권/회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인주식, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

부동산 양도소득세 계산방법

부동산 양도소득세는 집을 팔아서 생긴 차익에서 공제액을 제외한 후 조건에 맞는 양도소득세율을 곱하여 계산합니다.

양도소득세 = (실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 기타필요경비 - 장기보유특별공제액 - 기본공제액) X 양도소득세율

 

① 양도가액 : 집을 판 금액을 말합니다. 실거래가를 기준으로 합니다.

② 취득가액 : 집을 산 금액을 말합니다. 실거래가를 기준으로 합니다.

③ 기타필요경비 : 취득세, 각종 수수료(법무사, 세무사, 중개사), 샤시 설치비, 발코니 확장비, 보일러 교체비 

④ 장기보유특별공제액 : 3년 이상 보유하고 있는 부동산에 적용되는 공제액입니다.

⑤ 양도소득세 기본공제액 : 1년에 250만원까지 공제를 받을 수 있습니다.

 

 

부동산 양도세 공제항목

부동산 양도세를 계산할 때 세금을 줄여주는 공제항목에 대해 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 기타필요경비

기타 필요경비에 해당하는 항목은 공제를 받기 원하는 사람이 증빙 서류를 준비해야 합니다. 증빙할 수 있는 서류가 없다면 공제를 받지 못하게 되니 알려드리는 항목들에 대한 계산서, 영수증 들을 잘 보관해두시기 바랍니다.

기타필요경비로 인정 되는 것			기타필요경비로 인정 되지 않는 것
취득 관련 비용	양도 관련 비용	자산의 가치를 증가시킨 지출	대출금이자, 경매시 세입자 명도비용, 수익적 지출 공사비(옥상방수공사, 하수도관교체, 오수정화조설치교체, 보일러수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재공가, 커튼, 버티컬공사, 싱크대수리, 도색, 조명, 문짝교체, 전세입자 구하기 위한 중개수수료)
취득세, 법무사비용, 취득 중개 수수료, 변호사비용, 컨설팅비용, 취득시 쟁송비용, 경락대금에 포함되지 않는 대항력이 있는 전세보증금	양도 중개 수수료, 세무사 양도소득세 신고수수료	발코니 확장비, 샤시 공사, 바닥공사, 보일러 교체, 시스템 에어컨설치, 방확장공사

 

2. 장기보유특별공제

부동산을 오래 보유한 연수에 따라 양도세를 줄여주는 공제액으로 (실제 양도금액 - 실제 취득가액 - 기타경비) X 보유기간으로 공제율을 결정합니다.

보유기간	2년 이상	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년이상	11년이상	12년이상	13년이상	14년이상	15년이상
일반적경우	-	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%
1세대1주택 (보유)	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
1세대1주택 (거주)	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

일반적인 경우 3년 부터 보유 년수 X 2% 비율로 공제를 받으실 수 있습니다. 또한  1세대 1주택을 보유하면서 양도가액이 12억원이 넘어 양도소득세를 내는 경우에는 보유기간과 거주기간을 합쳐 최대 40% + 40%인 80% 비율로 공제를 받으실 수 있습니다.

 

부동산 양도소득세율 (2023년 이후)

1. 기본세율

부동산을 2년 이상 보유한 경우 양도소득세율은 과세표준(실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 기타필요경비 - 장기보유특별공제액 - 기본공제액)이 얼마인지에 따라 아래와 같이 기본세율에 따라  6% ~ 45% 범위에서 결정이 됩니다. 부동산 투기를 막기 위한 조치로 부동산을 2년 미만 보유하고 팔게 되면 양도세가 무려 60~70%에 이르게 됩니다.

보유기간	과세 표준	1,400만원이하	5,000만원 이하	8,800만원이하	1.5억원 이하	3억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	10억원 초과
2년 이상	세율	6%	15%	24%	35%	38%	40%	42%	45%
	누진공제	-	126만원	576만원	1,544만원	1,994만원	2,594만원	3,594만원	6,594만원
2년 미만	60%
1년 미만	70%

 

보유기간이 2년 이상이며 과세표준이 1억원 인 경우에 양도세를 한번 계산해보도록 하겠습니다. 1억원에 해당하는 세율은 35% 이기 때문에 1억 X 0.35 는 35,000,000원이 나오는데 여기에 누진공제액인 15,440,000을 빼주면 19,560,000원으로 산출이 됩니다.

                                                       <누진공제를 이용한 양도세 계산방법>

                                                과세표준 1억원 X 35% - 1,544만원 = 1,956만원

 

여기서 누진공제가 무엇인지 궁금한 분이 계실텐데요. 양도세는 세율을 누진으로 적용하기 때문에 1억원이 과세표준이라고 한다면 원래 계산은 1,400만원 까지는 6%를 적용하고, 1,400만원 초과 금액 ~ 5,000 만원까지는 15%의 세금을 적용하고, 5,000만원 초과~8,800만원까지는 24%를 적용하고, 8,800만원 ~1억원까지는 35%의 세율을 적용하여 양도세를 계산하여야 합니다. 이러한 방법이 복잡하기 때문에 쉽게 계산하기 위하여 누진공제라는 것을 만들었고 이를 이용하여 과세표준에 세율을 곱한다음 누진공제액 만큼 빼주면 쉽게 양도세가 계산이 되는 것입니다.

 

2. 다주택자 중과세율

현행 소득세법상 조정대상지역의 다주택자에게는 기본세율에 20 ~ 30%의 세율을 더한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 미적용하고 있습니다. 하지만 22년 5월 10일 ~ 23년 5월 9일까지 양도하는 주택에 한해 한시적으로 중과세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용였고 23년 1월 이를 1년 연장하여 24년 5월 9일까지 시행하고 있습니다.

출처: 국세청

 

 

3. 양도소득세를 비과세 받는 경우

1) 1세대 1주택자가 구입한지 2년 이상 된 주택을 12억원 이하의 가격으로 파는 경우에는 양도세를 내지 않습니다.

2) 이사, 결혼, 상속, 봉양 등으로 일시적으로 1세대 2주택인 된 경우에도 정해진 기간 안에 기존 주택을 처분하는 경우에 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 

양도세의 계산은 정말 복합하기 때문에 이해하는 것이 쉽지 않고 이해하더라도 계산을 실수하는 경우가 많습니다. 이럴 때  찾아줘 세무사라는 사이트에서 제공하는 양도세 계산기를 이용하면 쉽게 양도세를 알아보실 수 있습니다. 로그인이 필요없이 간단하게 계산해볼 수 있으니 활용해보시길 추천드립니다.

 

 

 

다주택자 양도소득세 중과 배제 - 정부 정책

지난 24년 1월 4일 정부에서 발표한 2024 경제정책방향에 따르면 5월 9일 종료예정인 다주택자 양도소득세 중과 배제 기한을 1년 연장하여 25년 5월 9일까지 시행한다고 발표하였습니다.

 

또한 앞으로 2년간 비수도권에 있는 준공 후 미분양 주택과 아파트가 아닌 전용면적 60㎡ 이하 신축 주택에는 다주택자 종합부동세와 양도소득세 중과 대상에서 제외한다고 발표하였습니다.

최근 들어 부동산의 거래량이 급격하게 줄어들고 집값의 하락으로 많은 사람들이 어려워진 상황을 개선해보려는 노력으로 보입니다. 다주택을 보유하고 계신 분들은 부동산 가격이 조금 회복하면 이 기간 안에 매도하여 양도세를 줄이는 것도 좋은 방법으로 보이니 잘 고려해보시기 바랍니다.

 

이상으로 집을 팔 때 내게 되는 부동산 양도소득세(양도세)를 계산하는 방법, 공제항목, 세율, 최근 정부 정책 방향까지 알려드렸습니다. 1세대 2주택자가 양도소득세 비과세 받는 방법은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 참고해 보시기 바랍니다.

 

1가구 2주택 양도소득세 비과세 방법! 세금 폭탄을 피해보자!

 

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