1가구 2주택 양도소득세 비과세 방법! 세금 폭탄을 피해보자!

 

현재 세금법으로는 다주택자에게 세금폭탄이라고 부를 만큼 엄청난 양도소득세를 내게 하고 있는데요. 사실 부동산 투기를 목적으로 하지 않았는데 상황상 2주택자가 되는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 이렇게 상황상 1가구 2주택이 된 경우 양도소득세를 비과세하는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 

 

 

양도소득세와  세율

양도소득세란 개인이 소유하고 있던 부동산(건물,토지,분양권)이나 주식 등을 팔았을 때 생기는 이익에 부여하는 세금을 의미합니다. 쉽게 설명을 드리면 내가 집을 살 때보다 팔 때 집 값이 올라서 이익이 생겼을 때 그 이익에 세금을 부여하는 제도입니다. 만약 내가 집을 살 때보다 팔 때 집 값이 내려갔거나 동일하였을 때는 이익이 생기지 않고 오히려 손해를 봤기 때문에 양도소득세가 부과되지 않습니다.

 

양도소득세의 기본세율은 아래 표와 같습니다. 23년 이후 자료를 보시면 주택을 처분하여 생긴 이익에 따라 6%~45%까지 양도소득세를 내야 합니다. 주택을 처분하여 생긴 이익이 10억원이 넘는 다면 거의 절반에 가까운 금액을 세금으로 내야 하니 많은 사람들이 세금을 줄이는 방법을 찾고 있는 것입니다.

출처: 국세청

 

거기에 다주택자들에게는 더 많은 세금을 부여하고 있습니다. 얻은 이익에 무려 70%에 달하는 양도소득세를 부여하기도 하니 다주택자들에게는 어마어마한 부담으로 다가오는 것이 현실입니다. 

출처: 국세청

 

 

양도소득세 비과세 방법

양도소득세를 비과세(세금을 제외, 면제) 받을 수 있는 방법이 있다면 꼭 지키는 것이 좋다는 것을 이해하셨지요? 이제 양도소득세를 비과세 받는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 

1. 1가구 1 주택자의 경우

출처: 국세청

 

 

1 가구 1 주택자일 경우 주택을 구입한 지 2년 이상이 되면 양도소득세를 내지 않게 됩니다. 단 팔 때의 금액이 12억 원 이하여야 하며 17년 8월 3일 이후 구매하였고 구매 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 거주기간이 2년 이상이 되어야 합니다. 크게 까다로운 요건은 아니니 꼭 지키셔서 양도세를 면제받으시기 바랍니다.

 

2. 1가구 2 주택자의 경우

1 가구 2 주택의 경우에는 양도소득세 비과세를 위한 요건들이 까다롭습니다. 하지만 어마어마한 세금폭탄을 생각한다면 주택을 구입할 때부터 염두에 두고 구입하시길 추천드립니다.

 

1) 새집으로 이사를 위한 일시적 2주택의 경우

출처: 국세청

 

 

기존에 1주택자가 이사를 위해서 새집을 구매하고 다음의 요건을 충족하면 일시적 2 주택으로 인정을 받아 양도세를 내지 않게 됩니다.

 

① 종전 주택(기존주택)을 구매한 후 1년 이상이 지나고 새집을 구매해야 합니다.

② 새집을 구매한 후 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.

 

예전에는 기존 주택을 새집 구매후 2년 이내에 팔아야 했지만 현재 완화되어 3년 이내에만 팔면 양도소득세가 면제됩니다. 혹시 분양권이나 입주권을 구매한 경우 신규주택 취득일에 해당되는지 궁금하신 분이 계실 텐데요. 일시적 2 주택의 조항에서는 분양권이나 입주권은 해당이 없고 실제 아파트 준공 후 주택 취득일이 신규주택 취득일이 되어 이때부터 3년 이내에 종전주택(기존주택)을 처분하시면 됩니다.

 

만약 새집의 가격이 계속 오르고 있는 추세라면 3년 내에 기존 주택을 팔아서 양도세를 면제 받는 것이 좋을지 아니면 양도세를 내더라도 집을 계속 보유하고 있는 것이 좋을지 고민이 되실 것입니다. 이럴 때는 몇 년 후에 기존 주택이 얼마가 되어 있을지를 대략 예상하여 양도소득세 계산기를 이용하여 확인해 보시고 어떤 방법이 이득인지 비교해 보시면 좋습니다. 

어떤 것이 이득일지?

3년 내에 기존 주택을 팔고 양도세 면제    VS   3년 이후 오른 주택가격으로 팔고 양도세 부과

 

 

2) 결혼으로 인한 일시적 2주택의 경우

부부가 결혼 전에 각자 1주택씩을 가지고 있어서 결혼을 하면서 일시적인 2 주택이 된 경우에는 혼인 신고한 날로부터 5년 이내에 주택을 판매한다면 양도소득세를 내지 않게 됩니다. 

 

3) 상속으로 인한 일시적 2주택의 경우

내가 주택을 1채 가지고 있었는데 주택을 상속받아 주택이 2채가 된 경우에는 원래 보유 중인 주택을 먼저 처분하면 일시적 2 주택으로 인정받아 양도세를 면제받을 수 있습니다. 이 경우에는 몇 년 이내에 팔아야 한다는 기한이 따로 정해져 있지 않고 먼저 원래 보유 중인 주택을 파시면 됩니다. 단, 상속받은 주택을 먼저 팔게 되면 양도세를 내야 한다는 점을 주의하시기 바랍니다.

 

4) 봉양으로 인한 일시적 2주택의 경우

만 60세 이상의 부모님을 봉양하기 위해서 1 주택 소유자인 자녀와 1 주택 소유자인 부모님이 합가 하게 되고 10년 내에 한 집을 처분하게 되면 양도세 비과세가 적용됩니다. 이때 부모님은 친가, 외가 구분 없이 부모, 조부모를 의미합니다. 단, 원래부터 부모와 자식이 같이 살고 있었다면 인정이 되지 않습니다.

이상으로 1가구 2 주택이 된 경우 양도소득세를 비과세를 받을 수 있는 상황에 대해 알려드렸습니다. 좀 까다로운 요건들도 있지만 가능한 상황이라면 요건을 충족하셔서 양도 세을 면제받으시기 바랍니다.

 

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