부동산 관련 세금 3가지 정리 - 집을 살때, 팔때, 보유하고 있을 때 내는 세금엔 무엇이 있을까?

 

인생을 살아가며 이루고자 하는 목표가 다양하게 있겠지만 대표적인 것 중에 하나가 바로 내 집 마련일텐데요. 내 집 마련을 하게 되면 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금 3가지를 알려드리도록 하겠습니다. 바로 취득세, 재산세와 부동산세, 양도세 입니다. 한가지씩 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

집을 살때 내는 세금 - 취득세

취득세란 부동산(집이나 땅)을 살 때 내야 하는 세금으로 다른 사람의 집을 사거나 아파트를 새로 분양 받을 때 뿐 아니 부모님께 집이나 을 상속, 증여 받았을 경우에도 내야합니다. 

 

취득세는 내가 산 집의 가격, 조정대산지역인지 여부, 그리고 보유하고 있는 주택 수에 따라 달라집니다. 2024년 기준으로 집을 살 경우 취득세율을 살펴보도록 하겠습니다.

취득방법	과세표준(실거래가)	취득세	지방교육세	농어촌특별세
유상취득 (돈을 주고 산 경우)	6억원 이하	1%	0.1%	전용면적이 85㎡ 초과할 경우 0.2% 부과
	~ 6억 5천만원 이하	1.33%	취득세의 1/10 (0.1%~0.3%)
	~ 7억원 이하	1.67%
	~ 7억 5천만원 이하	2%
	~ 8억원 이하	2.33%
	~ 8억 5천만원 이하	2.67%
	~ 9억원 이하	3%
	9억원 초과	3%	0.3%
무상취득 (증여)		3.5%	0.3%	0.2%
내가 집을 짓거나 상속받은 경우		2.8%	0.16%	0.2%

 

집을 사게 될 경우 취득세와 함께 지방교육세와 농어촌특별세를 내야 하는데 보통 그냥 합쳐서 취득세(취즉세+지방교육세+농어촌특별세)라고 부릅니다. 

 

특별히 보유하고 있는 주택수 에 따라 취득세가 크게 달라지는데요. 따라서 기존에 부모와 자녀가 같이 살면서 주택을 보유하고 있었는데 자녀가 집을 구입하게 될 경우는 세대분리 후 주택을 구입하셔야 취득세를 적게 내실 수 있습니다. 주택수에 따른 취득세율을 2024년 기준으로 확인해보시기 바랍니다.

취득세	유상취득				무상취득 (3억원 이상일 경우)
	1주택	2주택	3주택	4주택 또는 법인
조정지역	1~3%	8%	12%	12%	12%
비조정지역	1~3%	1~3%	8%	12%	3.5%

 

다주택자 중과세율에 따라 취득세 8%, 12%를 내시는 경우 지방교육세는 0.4% 를 내셔야 합니다. 또한 취득세 8%에 해당되시는 경우 농어촌 특별세는 0.6%, 취득세 12%에 해당되는 경우 농어촌 특별세는 1% 를 내시면 됩니다.

 

생애최초 주택구입자의 경우에는 2025년 12월 31일까지 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 집값이 12억 이하인 경우에 최대 200만원까지 취득세를 감면 혜택이 있으니 처음으로 주택을 구매하는 분들은 참고하시기 바랍니다.

 

작년 2023년 12월 정부에서 취득세 완화 방침을 발표했으나 아직 시행은 되지 않고 있습니다. 

 

 

집을 보유하고 있을 때 내는 세금 - 재산세, 종합부동산세

 

집을 보유하고 있을 때는 재산세와 종합부동산세를 내야 합니다. 재산세와 종합부동산세는 6월 1일을 기준으로 소유하는 있는 사람이 내게 되는데요. 그래서 집을 팔 때는 6월 1일 전에 팔아야 하고, 사는 사람은 6월 1일 이후에 사야한다는 말이 나오는 것입니다.

  

1. 재산세

재산세는 재산을 가진 사람에게 부여되는 세금으로 집을 소유하고 있는 경우에는 1년에 두 번에 나누어서 7월과 9월에 납부하게 됩니다. 만일 재산세가 20만원 이하인 경우에는 한번에 납부합니다. 아래 표에서 시가표준액에 따른 재산세율을 확인해보시기 바랍니다.

과세표준(시가표준)	세율	누진공제액
6천만원 이하	0.10%	-
6천만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하	0.15%	30,000원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	180,000원
3억원 초과	0.40%	630,000원

 

2. 종합부동산세

종합부동산세는 보유하고 있는 주택과 토지를 사람 별로 합하여 공제금액을 초과하는 경우에 초과한 금액에 대해 부과하는 세금입니다. 1세대 1주택자의 경우 공시지가 12억원까지 공제가 되며 12억원을 초과한 금액에 대해서 세금을 부여하며 다주택자의 경우 9억원은 초과한 금액에 대해 세금을 부여합니다.

과세표준 (공시지가 12억 또는 9억 초과금액)	2주택 이하		3주택 이하
	세율	누진공제액	세율	누진공제액
3억원 이하	0.5%	-	0.5%	-
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%	600,000원	0.7%	600,000원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%	2,400,000원	1.0%	2,400,000원
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%	6,000,000원	2.0%	14,400,000원
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%	11,000,000원	3.0%	39,400,000원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%	36,000,000원	4.0%	89,400,000원
94억원 초과	2.7%	101,800,000원	5.0%	183,400,000원

 

종합부동산세는 공지지가를 기준으로 하는데 국토교통부 장관이 평가한 토지의 단위면적당 가격으로 일반적인 매매가와는 다릅니다. 공시지가 국토교통부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

 

계산이 복잡하신 분은 국세청 홈택스 홈페이지에서 제공하는 종합부동산세 간이세액계산 서비스를 이용해보시기 바랍니다.

 

 

집을 팔 때 내는 세금 - 양도소득세

양도소득세는 집을 살 때보다 팔 때 가격이 올라서 이익이 생긴 경우에 내는 세금입니다. 만약 집을 팔때 가격이 집을 살때 가격보다 오르지 않거나 오히려 내려갔을 경우에는 이익이 생기지 않았기 때문에 내지 않습니다. 

 

양도소득세는 이익이 생긴 금액에 따라 세금을 매기게 됩니다. 양도하고난 이익은 아래와 같이 계산합니다.

 

양도하고난 이익 = 집을 판 금액 - 집을 산 금액 - 필요경비(취득세, 중계수수료, 법무사비 등)

 

양도이익에 따른 1주택자들의 기본 양도소득세율은 아래표를 참고하시기 바랍니다.

과세표준(양도이익)	세울	누진공제액
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억 5,000만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

다주택자들에게는 중과세를 부여하여 더 많은 양도소득세를 내게 되는데요. 2주택자의 경우 기본세율에 20%, 3주택자에세는 30%를 더해 무려 양도이익의 70%에 이르는 세금을 납부해야 하기도 합니다.

 

양도소득세가 면제되는 경우도 있습니다. 1세대 1주택이면서 보유기간(조정지역은 거주기간)이 2년 이상이고 실거래가 12억원 이하인 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다. 또한 몇가지 요건을 갖추어 일시적 2주택인 경우에도 양도세를 내지 않습니다.

 

이상으로 내집 마련과 관련된 부동산 세금 3가지를 알렸습니다. 취득세, 재산세와 부동산세, 양도세까지 벌써 부터 부담이 되시고 머리가 아프신 분도 계실 것입니다. 부동산 세금에 대해 좀 더 공부해보시면 세금을 줄일 수 있는 다양한 방법이 있으니 집을 보유하고 계시거나 집을 구매하실 계획이 있으신 분은 아래 글들을 참고하여 도움을 받으시기 바랍니다.

 

부동산 양도소득세(양도세) 계산방법, 공제항목, 세율, 최근 정부 정책 방향! 제대로 알고 가기

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